Impactos nas locações com a Reforma Tributária em 2026

A partir de janeiro de 2026, proprietários de imóveis e empresas do setor imobiliário enfrentarão um novo cenário com a implementação do PL 1.087/25 e da LC 214/25. A reforma tributária trará mudanças profundas na tributação do Imposto de Renda para pessoas físicas locadoras, incluindo:

• Isenção total para rendimentos mensais de até R$ 5 mil
• Criação do Imposto de Renda das Pessoas Físicas Mínimo (IRPFM)
• Novos enquadramentos para IBS e CBS

Essas alterações impactarão diretamente o planejamento financeiro e fiscal de proprietários e empresas do setor.

Novas regras para pessoas físicas locadoras

O Projeto de Lei 1.087/25 propõe atualizações significativas na tabela progressiva do Imposto de Renda a partir de 2026. Entre as principais mudanças estão:

• Isenção total para rendimentos mensais de locação até R$ 5 mil
• Introdução do IRPFM para rendimentos anuais acima de R$ 600 mil
• Alíquotas progressivas entre 2,5% e 10% para o IRPFM
• Alíquota máxima de 10% para rendimentos acima de R$ 1,2 milhão/ano

Por exemplo: um locador pessoa física que receba R$ 5 mil mensais de um único imóvel estará completamente isento do Imposto de Renda a partir de 2026, sem se tornar contribuinte do IBS ou da CBS. Isso representa economia significativa comparada ao regime atual, onde a alíquota máxima chega a 27,5%.

Incidência de IBS e CBS para pessoas físicas

A Reforma Tributária introduz uma novidade importante: pessoas físicas poderão ser enquadradas como contribuintes dos novos impostos sobre consumo (IBS e CBS) quando:

• A receita total com locações superar R$ 240 mil no ano-calendário anterior
• As locações envolverem mais de três imóveis distintos
• A receita ultrapassar R$ 288 mil no próprio ano-calendário (20% acima do limite)

Mesmo com este enquadramento, o sistema prevê benefícios:

• Redução de 70% nas alíquotas do IBS e CBS
• Aplicação de redutor social de R$ 600 nas locações residenciais (valor reajustável pelo IPCA)

Para 2026, estão previstas alíquotas de teste de 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS. Contudo, a carga tributária total estimada para pessoas físicas locadoras poderá atingir 35,9% nos casos de maior exposição.

As locações de curta duração (como Airbnb) terão tratamento diferenciado:

• Equiparação à hospedagem
• Redutor de base de cálculo de 40%
• Vedação ao aproveitamento de créditos

Regime tributário para pessoas jurídicas locadoras

As locações realizadas por pessoas jurídicas estarão sujeitas ao IBS e CBS, com direito a:

• Crédito destes impostos sobre aquisições de bens e serviços (valor total da nota fiscal)
• Redutor social de R$ 600 nas locações residenciais (a partir de 2027)
• Redução de 70% nas alíquotas aplicadas às locações em geral

Um regime especial foi criado para contratos de locação não residencial firmados até 16/01/25:

• Opção por alíquota de 3,65%
• Vedação à apropriação de créditos
• Manutenção de carga tributária equivalente ao regime anterior (11,33%)

Para contratos sem regime especial, estima-se que a alíquota cheia do IVA dual (IBS + CBS) será aproximadamente 28%, mas com a redução de 70%, a carga efetiva estimada cai para 8,4%.

A carga tributária total média para pessoas jurídicas em 2026 deve ficar em torno de 16,08%, com adicional de 10% para base de cálculo do IRPJ superior a R$ 20 mil mensais.

Transição e Cadastro Imobiliário Brasileiro

A implementação do novo sistema tributário seguirá cronograma progressivo entre 2026 e 2033:

1. 2026-2027: Alíquotas simbólicas e testes do sistema, com obrigatoriedade da nota fiscal eletrônica
2. 2028-2032: Redução gradual de ISS e ICMS, com elevação proporcional do IBS e CBS
3. 2027: Extinção do PIS e COFINS, substituídos pela CBS, e redução do IPI a 0%
4. 2033: Extinção total dos tributos antigos e plena vigência do modelo dual

Paralelamente, será implementado o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) no âmbito do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), exigindo:

• Inscrição de todos os imóveis urbanos e rurais
• Identificação unificada por CPF, CNPJ e código CIB
• Prazos de adequação: 12 meses para órgãos federais, cartórios e capitais; 24 meses para órgãos estaduais e demais municípios

O CIB será integrado aos sistemas de fiscalização da Receita Federal, permitindo cruzamento automatizado com o Imposto de Renda, fortalecendo o controle no setor imobiliário.

Impactos no fluxo de caixa e planejamento tributário

Um aspecto desafiador da reforma será o impacto no fluxo de caixa das empresas:

• Locadoras pessoas jurídicas precisarão pagar o total do imposto destacado na nota fiscal para obter o direito ao crédito
• O pagamento do tributo deverá ocorrer independentemente das condições comerciais da compra ou serviço
• Mesmo em compras a prazo, a empresa precisará pagar à vista o IBS e CBS no vencimento para acessar os créditos

Isso exigirá revisão completa dos processos financeiros, com potencial impacto no capital de giro. Empresas que se prepararem antecipadamente estarão em melhor posição para:

• Ajustar sistemas internos
• Revisar contratos comerciais
• Recalibrar política de preços
• Organizar a gestão de créditos tributários
• Garantir competitividade durante o período de transição

Fonte: Mauricio Zoppi – Reforma tributária e o PL 1.087/25: Impactos na tributação das locações de imóveis – 04-09-2025